東莞樓市，等風(fēng)來？

原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊

最近網(wǎng)上傳言，下半年東莞將迎來第三輪松綁，大概率是取消限購。

除了城區(qū)和松山湖，其他鎮(zhèn)街全部放開。

對標(biāo)佛山，端午節(jié)前剛放松限購，僅保留三個街道為限購區(qū)，其他區(qū)域均不限購，且首付最低可以做到兩成。

因此，我們認(rèn)為，東莞取消限購的傳言并非空穴來風(fēng)，實現(xiàn)的可能性是有的。

不過，我們?nèi)砸却焦傩?/span>

對于想買東莞又沒有資格的人來說，現(xiàn)在可以開始研究具體片區(qū)和項目了，一旦限購放松，就能及時出手。

01

回顧2021年東莞樓市，可以說迎來了史上最嚴(yán)監(jiān)管，限購、限貸、二手房交易參考價等制度接連出臺。

樓市的成交量也隨政策調(diào)整而跌宕起伏，最后市場熱度明顯由熱轉(zhuǎn)涼。

今年以來，東莞跟隨大灣區(qū)樓市放松的步伐，慢慢松開了監(jiān)管的紅繩。

先是4.28東莞樓市新政，以“人才引進(jìn)”和“疫情紓因〞為主線，優(yōu)化過往不符合新形勢的樓市政策，社會意義大于實際作用。

隨后514新政出臺，政策的具體內(nèi)容如下：

增值稅滿5年改為2年；

限售滿3年變2年；

雙拼戶型按一套算證；

二孩或三孩的居民家庭，允許多買一套（限購3套）。

受到增值稅5改2、多孩家庭增加購房名額、離婚買房取消限制、雙證房等諸多利好政策疊加刺激，東莞二手市場成交熱度重新上升。

5月東莞二手住宅網(wǎng)簽1319套，環(huán)比上漲23%，2月以來已連漲3個月，創(chuàng)下年內(nèi)成交高峰。

二手住宅網(wǎng)簽量方面，六大片區(qū)中，松山湖片區(qū)突破400套連漲2月，排名第一，其次為東南臨深片區(qū)和濱海片區(qū)，5月二手房網(wǎng)簽量均大于200套。

成交量環(huán)比漲幅方面，濱海片區(qū)市場成交環(huán)比漲幅第一，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)第二，松山湖片區(qū)第三。

一手住宅上，成交環(huán)比漲幅最大的是城區(qū)片區(qū)，不過成交量最多的，還是松山湖片區(qū)。

由此可見，東莞樓市最活躍的區(qū)域，就是城區(qū)加臨深片區(qū)，包括松山湖、濱海片區(qū)和東南臨深片區(qū)。

為什么東莞樓市對政策如此敏感？

事實上，從近5年宅地供應(yīng)市場來看，東莞年供應(yīng)總量已非常少。

東莞和深圳一樣，總面積較小，分別僅有2460和1997平方千米。本身可開發(fā)用地就不多，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大，所以樓市的供需相對緊張。

而且未來很長一段時間，東莞的土地供應(yīng)量也較難大幅增加，這和東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式分不開。

東莞是全國為數(shù)不多的不設(shè)區(qū)的地級市，全是直管鎮(zhèn)，市政府直接管轄下屬的4個街道和28個鎮(zhèn)。

得益于這種自下而上的經(jīng)濟(jì)模式，東莞有20多個鎮(zhèn)，每個鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總量幾乎都相當(dāng)于別的地方的縣，并且居住著大量人口。

與此同時，這也使得土地的管理權(quán)、開發(fā)權(quán)主要集中在鎮(zhèn)街，土地資源零碎，權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房較多。

東莞曾有意推動并鎮(zhèn)設(shè)區(qū)，但一直未能成行。所以，現(xiàn)在東莞避開行政區(qū)劃的變更，轉(zhuǎn)而將全市劃分為六大經(jīng)濟(jì)片區(qū)，土地資源緊張難題仍未解決。

因此，東莞的重點片區(qū)，我們?nèi)钥梢詧远春谩?/span>

02

東莞的六大片區(qū)，分別承接了北接廣州、南融深圳、西連南沙、東拓惠州的使命。

其中，深圳的外溢能力最強(qiáng)，華為vivo等一批高科技企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐東莞，因此，東莞臨深，特別是有產(chǎn)業(yè)支撐和地鐵規(guī)劃片區(qū)，最值得看好。

濱海片區(qū)：長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)和厚街鎮(zhèn)。

其中，虎門和長安，一直是東莞GDP排名第一第二的工業(yè)重鎮(zhèn)，是東莞經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的片區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，長安和虎門得到實質(zhì)性利好，濱海灣新區(qū)位于濱海灣片區(qū)之內(nèi)，由交椅灣、沙角半島和威遠(yuǎn)島三大板塊組成。

目前片區(qū)內(nèi)長安、虎門房價4萬+/㎡，厚街、沙田房價約3萬+/㎡。

長安擁有vivo、OPPO兩大手機(jī)品牌企業(yè)，土地面積小，新房不多，而虎門可開發(fā)面積大，選擇更多。沙田鎮(zhèn)配套相比虎門和厚街等鎮(zhèn)差距明顯。

濱海片區(qū)的交通和產(chǎn)業(yè)正在逐步兌現(xiàn)，因此也是東莞投資較熱的區(qū)域。

片區(qū)規(guī)劃4條地鐵，近期規(guī)劃的東莞軌道2號三期，共有5座站點位于濱海灣新區(qū)，分別為濱海灣站、青創(chuàng)城站、港澳碼頭站、交椅灣西站、交椅灣站。

圖源東莞市城市軌道交通2號線三期工程

松山湖片區(qū)：松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)、茶山鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、石排鎮(zhèn)。

松山湖是東莞的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新科技中心，廣深科技創(chuàng)新長廊核心平臺之一、東莞高新科技產(chǎn)業(yè)園，承載著東莞未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，是引領(lǐng)東莞創(chuàng)新驅(qū)動的主力。

地理位置好，臨深且在中心城區(qū)旁邊，生態(tài)環(huán)境好。

在華為等眾多科技大佬進(jìn)駐后，松山湖一些高價二手房都趕得上華為在深圳大本營坂田的房價，成了東莞房價天花板之一。

2012年松山湖停止批復(fù)居住用地，直到2019年9月，松山湖才陸續(xù)推出幾宗商住用地，這意味整個松山湖新房幾乎“斷供”七年。

整個松山湖板塊新房項目很難搶，周邊環(huán)松山湖外三鎮(zhèn)街均價3w+。

松山湖片區(qū)石龍和石排、橫瀝還有1字頭，茶山穩(wěn)穩(wěn)站上2字頭，寮步、大嶺山3字頭，大朗突破4字頭。

其中，大朗緊鄰松山湖有先天優(yōu)勢，過去5年大朗房價漲幅位列全東莞第一，側(cè)面驗證了松山湖對于區(qū)域的價值引領(lǐng)作用。

大嶺山同樣緊抱松山湖大腿，處在主城、松山湖、濱海新區(qū)三點中心，舊改力度大，吸引無數(shù)深圳客置業(yè)購房；

寮步被夾在松山湖與東城之間，有萬象匯、新商圈、省級產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等，在售樓盤較多。

這三個環(huán)繞著松山湖的鎮(zhèn)街也已漸漸告別價格洼地，不過還是可以作為置業(yè)投資的選擇。價值排序的話，大朗、大嶺山略好于寮步。

其他片區(qū)表現(xiàn)平平，茶山鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、石排鎮(zhèn)三個鎮(zhèn)，茶山距離東城最近，開發(fā)房企最多，樓市比石排和石龍火熱。

東南臨深片區(qū)：鳳崗鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)。

其中，鳳崗號稱深圳里，三面被深圳包圍，剛好插入深圳北部倒三角的凹口里。如果深圳擴(kuò)容，從地理位置上來看，鳳崗最有資格進(jìn)入候選名單。

投資鳳崗還是以地鐵周邊為主，地鐵10號線東延線相當(dāng)于是把鳳崗的一部分區(qū)域納入了深圳的生活體系。

深圳10號線東延線在鳳崗共設(shè)置4個站點，分別是龍平路、油柑埔、官井頭、大運城邦。

圖源深圳交通

塘廈的房價很“扎實”，重點關(guān)注塘廈鎮(zhèn)政府和東莞南站交通樞紐這兩個片區(qū)。

黃江優(yōu)質(zhì)的購買地段，一個是煙火氣息濃厚的鎮(zhèn)中心，一個是2025年R1線的地鐵口附近樓盤。

城區(qū)片區(qū)：南城街道、莞城街道、東城街道、萬江街道、高埗鎮(zhèn)、石碣鎮(zhèn)。

東莞中心城區(qū)樓市起步早，加上土地開發(fā)利用強(qiáng)度高，新盤逐漸減少，二手房成交活躍。

由于城區(qū)房價水平相對較高，也讓不少剛需群體外溢到周邊鎮(zhèn)街，不過最有價值的還是南城，其次東城，南城有CBD、有產(chǎn)業(yè)，東城緊隨南城，私立教育最好，城市界面新。

東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)：常平鎮(zhèn)、東坑鎮(zhèn)、謝崗鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)。

受制于地緣和交通，該片區(qū)遠(yuǎn)離東莞主要經(jīng)濟(jì)帶，靠近惠州，房價表現(xiàn)一般，對跨街鎮(zhèn)購房者吸引力不大。

常平鎮(zhèn)作為片區(qū)領(lǐng)頭羊，亮點是經(jīng)濟(jì)實力雄厚，且是全國唯一擁有兩個大型火車站的鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃常平站香港城及東莞東站雙TOD項目。

水鄉(xiāng)片區(qū)：麻涌鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、望牛墩鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)。

這是東莞發(fā)展相對落后的鎮(zhèn)區(qū)，緊鄰廣州，不過廣州新塘房價也才2萬，無法形成外溢購買力。

不過，水鄉(xiāng)新城有個望洪樞紐，將會有R1線、穗深城際、佛莞以及莞惠城軌4條軌道交通線路在此交匯，因此這里承接了部分城區(qū)客戶外溢的購房需求。

03

東莞夾在廣深兩個超一線城市之間，交通互聯(lián)互通是未來的必然趨勢，所以發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?/span>

根據(jù)規(guī)劃，深圳西部的寶安和光明共有20號、11號、13號、6號線4條地鐵同時與東莞地鐵銜接。

到2035年，東莞全域?qū)⒔ǔ?5條城市軌道線，基本實現(xiàn)區(qū)域軌道交通全覆蓋，屆時深莞互通互融，跨城生活與同城生活幾乎沒有差異。

各片區(qū)發(fā)展各有千秋，如果從東莞投資角度講，第一圈層仍是松山湖片區(qū)、東南臨深片區(qū)和濱海片區(qū)，最好選擇與深圳地鐵相連的項目。

6月底，東莞2022年第二批集中供地開拍，8宗地塊全部成功出讓，共攬金121.16億元。

8宗地塊涉及鎮(zhèn)街包括南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門和萬江6個鎮(zhèn)街，吸引包括萬科、華潤、保利、招商等多家房企競拍。

東莞南城和萬江龍灣地塊分別被萬科和保利拿下，樓面價刷新高。

土拍熱度重燃，將為市場提振信心，帶動樓市整體回暖。