接待中心位置:黃埔區(qū)富南路富林匯美食街vcity萬薈瓏寓接待中心
項目位置:廣州市黃埔區(qū)騰訊路與富南路交界廣州
南崗萬達廣場
項目面積:占地約8.1萬㎡，總建面約41萬㎡，配
套13.6萬㎡萬達廣場總戶數(shù):6860戶
推售棟數(shù):1#，總22層，933套，首層為架空層，
層高4.5m戶型面積:30㎡雙鑰匙、37㎡三房兩廳兩
衛(wèi)LOFT
交樓標準:精裝修
物業(yè)費用:4.5元/㎡/月
交樓時間:2023.1月
年限：36年使用權(quán)
黃埔芯·地鐵上·約41萬㎡萬達綜合體
萬薈瓏寓價值優(yōu)勢
2019年，全球商業(yè)領(lǐng)先品牌萬達廣場攜手國家一
級資質(zhì)物業(yè)寧駿物業(yè)共同打造廣州東繁華商業(yè)地
標，約41萬㎡萬達綜合體–廣州萬薈瓏寓
樓下就是萬達廣場，配套成熟，周邊交通便利。
唯一不好的缺點就是長租公寓36年使用權(quán)，到期以后還得看政策。
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萬物云的成長性有待驗證
撰文/ 陳鄧新
編輯/ 孟會緣
萬物云，IPO有了新的進展。
萬物云為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司的簡稱，由萬科物業(yè)更名而來，為行業(yè)的頭部企業(yè)之一。
據(jù)相關(guān)消息顯示，2022年9月6日，為確定優(yōu)先發(fā)售中合資格H股股東享有萬物云股份保證配額的記錄日期。
這意味著，其距離上市籌資20億美元又近了一步。
萬物云IPO，為何起了個大早卻趕了個晚集？作為空間科技第一股，其成色到底幾何？萬物云的社區(qū)+，能否給資本市場講出“新故事”？
萬物云等得起，但萬科等不起了
眼下，物業(yè)成為房企手中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
在那個地產(chǎn)黃金年代，銷售面積持續(xù)高速增長，為物業(yè)提供了肥沃的土壤，萬科也未例外，其名下的物業(yè)一直名列前茅。
然而，天有不測風云，地產(chǎn)的好日子似乎到頭了。
房企長期依賴的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的打法失效了，現(xiàn)金流繃緊成為多數(shù)房企頭懸的達摩克利斯之劍。
此背景下，拆分物業(yè)上市成為行業(yè)的共識。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴鋅刻度：“（物業(yè)）上市融到一筆錢之后，可以逆勢擴張再上一個臺階，但更要緊的是減輕房企的資金壓力。”
據(jù)格隆匯的數(shù)據(jù)顯示，2020年共有18家物業(yè)公司上市，為過往三年數(shù)量之和，IPO平均首發(fā)市盈率為46.82倍，遠高于同期恒生指數(shù)16.6倍的市盈率。
那一年，萬科物業(yè)更名為萬物云，外界揣測萬物云邁出了上市第一步，卻遭到矢口否認，如此一來萬科活得不錯的評價廣為流傳。
萬萬沒想到，一兩年之后萬科的態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎。
2022年4月1日，萬物云正式向港交所遞交了招股書，開啟了上市之路，“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發(fā)展。父母應(yīng)該鼓勵孩子長大成人?！?/span>
換而言之，萬科或等不起了。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，萬科的凈利潤為122.2億元，2020年同期為125.1億元，僅稍許微降；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為82.88億元，2020年同期為226.1億元，下降了63.34%；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為36.73，2020年同期為63.24，下降了41.92%，須知應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高意味著表明收賬速度越快，平均收賬期越短。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年下降
更為關(guān)鍵的是，2019年至2021年，萬物云凈利潤合計為42.73億元，而分紅合計就高達41.02億元，賺的錢幾乎全部分完，為萬科“輸血”的勢態(tài)肉眼可見。
問題在乎，資本市場對物業(yè)公司的熱情退潮。
融創(chuàng)服務(wù)2020年上市首日市盈率高達138倍，如今僅有4.76倍；金茂服務(wù)2022年上市首日破發(fā)，跌幅28.75%；多數(shù)物業(yè)公司的市值遭遇腰斬……
以上可見，萬物云錯過了上市的最佳時機。
對此，郁亮辯解道：“我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市后能獲得更大的發(fā)展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的?！?/span>
此“云”非彼云，科技成色不足
時機不對之外，外界對萬物云的科技成色也有所疑慮。
據(jù)官方資料顯示，萬物云的業(yè)務(wù)由Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三部分組成，涉足社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)、社區(qū)到家服務(wù)、智慧社區(qū)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)。
萬物云的組織架構(gòu)圖
萬物云首席科學(xué)家丁險峰說：“過去物業(yè)行業(yè)都認為擴大在管面積能提高邊際效應(yīng)，但如今的現(xiàn)實證明這是行不通的，物業(yè)公司要降本增效，只能依靠科技?！?/span>
簡而言之，萬物云渴望通過科技賦能物業(yè)，進而拓寬物業(yè)的邊界，從家走向?qū)懽謽牵瑥男^(qū)走向城市，從物業(yè)管理迭代為空間科技服務(wù)商。
理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。
改名兩三年，萬物云的主營業(yè)務(wù)依然為物業(yè)服務(wù)收入，以2021年為例，住宅物業(yè)的服務(wù)收入占據(jù)營收的半壁江山，而AIOT以及BPaaS解決方案的營收占比僅有7.8%。
萬物云之所以如此底色未變，與其的打法息息相關(guān)。
一方面，“科技”成色不足。
萬物云的底色為物業(yè)，多年以來一直維系30%的復(fù)合增長率，慣性之下轉(zhuǎn)型為科技公司的動力并不足。
因而，萬物云擁抱科技，更側(cè)重于應(yīng)用層，涉及垃圾溢出、人臉識別、汽車違規(guī)、維保時間預(yù)測等場景，但真正的云計算公司側(cè)重的是AI、算力、底層架構(gòu)、均衡調(diào)度、離在線混合部署等。
譬如，某知名云計算企業(yè)的底蘊是全國遍布70多座數(shù)據(jù)中心、擁有近300萬個容器、超1000萬核算力資源。
對比之下，萬物云的科技成色值得商榷，公司名稱中帶有“云”，并不代表其是一家純正的云計算企業(yè)。
另外一方面，對科技的理解不深。
萬物云CEO朱保全曾表示：“你原來叫萬科物業(yè)，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關(guān)注，人才才愿意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快?！?/span>
從側(cè)面可以看出，萬物云對科技的理解不深，似乎對噱頭更為在意，關(guān)于此從郁亮認為“如果萬科物業(yè)以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，我是一定不會同意的”也可見一斑。
一言以蔽之，萬物云只不過披上了一層“科技”的皮。
社區(qū)+，會有更大的想象力？
盡管如此，萬物云依然有牌可打。
萬物云對社區(qū)+頗為期待，渴望突破業(yè)務(wù)形態(tài)，打通了社區(qū)物業(yè)管理與城市服務(wù)的堵點，因而社區(qū)電商、家居服務(wù)、房屋經(jīng)紀等增值服務(wù)的地位上升。
這其中，社區(qū)電商一度被其寄予厚望。
社區(qū)電商的精髓就是流量變現(xiàn)，房企通過物業(yè)服務(wù)獲取海量住戶，再將海量住戶轉(zhuǎn)化為電商平臺的流量資源，最終盤活存量社區(qū)市場。
于是乎，萬科推出“住這兒”APP，試圖搶占五千億藍海市場，不過其電商業(yè)務(wù)雖然有可圈可點之處，但一直未出圈。
據(jù)海通國際的報告顯示，2022年社區(qū)電商市場規(guī)?；虺?000億元，短期競爭向中長期競爭過渡，“場”和“貨”將成為行業(yè)中期競爭關(guān)鍵要素。
卻不想，將社區(qū)電商發(fā)揚光大的卻是互聯(lián)網(wǎng)廠商，盒馬鮮生、京東7FRESH、叮咚買菜、每日生鮮等反而成為主角。
圖源萬科的宣傳資料
一名私募人士告訴鋅刻度：“物業(yè)公司雖然占據(jù)了地利之便，但并不意味著近水樓臺先得月，由于目標人群范圍有限、商品需求種類復(fù)雜、熟人效應(yīng)等，對供應(yīng)鏈的要求更高?！?/span>
不巧的是，打造供應(yīng)鏈并非易事，純粹的電商企業(yè)更精于此道。
上述私募人士進一步表示，除了供應(yīng)鏈之外，還需要大數(shù)據(jù)、人工智能、物流中心等軟硬件配套，從而太高了成本。
事實上，多數(shù)生鮮電商都處于虧損的狀態(tài)，更不用遑論物業(yè)公司了。
需要注意的是，多數(shù)社區(qū)增值服務(wù)都面臨同樣的困境：互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛涉足了相關(guān)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司在專業(yè)性上并不占優(yōu)勢；有的業(yè)主對物業(yè)公司并不感冒，對其提供的增值服務(wù)同樣也不感興趣。
從這個角度來看，萬物云的社區(qū)+或許沒有那么大的想象力。
總而言之，在地產(chǎn)遭遇至暗時刻、物業(yè)公司市值縮水的背景下，萬物云吹響了上市的號角，其科技成色不足疊加社區(qū)+想象力不足，成為取悅資本市場的最大障礙。
那么，萬物云的成長性，有待驗證。
]]>16歲輟學(xué)，只身從洛陽邙山腳下的小村子到鄭州闖蕩，從一名保潔員升到保潔班長，再到項目經(jīng)理、公司總經(jīng)理……李嫻莉過去27年的人生，是一本活脫脫的勵志書。不過近日，她的身份似乎迎來了轉(zhuǎn)變。
6月12日，河南圓方物業(yè)管理有限公司（簡稱“圓方物業(yè)”）法定代表人發(fā)生變更，從李嫻莉變更為湯平花；同時，李嫻莉還退出了執(zhí)行董事兼總經(jīng)理職務(wù)，也由湯平花接任。
識于微時，李嫻莉在圓方物業(yè)成立的第二年就入職，共生共長27年，目前她已經(jīng)是持有圓方物業(yè)1%股權(quán)的股東。
如今，雖退去了圓方物業(yè)的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理一職，但她依舊在圓方物業(yè)關(guān)聯(lián)的多家公司擔任法人代表、重要高管職位、持股。因此，她“跳槽”的可能似乎不大。今年不過43歲，就此“隱退”的可能性也不大。
據(jù)此而言，圓方物業(yè)此次關(guān)于李嫻莉的人事變動，大抵是對她的去處有了其他安排。
成立于1994年5月，圓方物業(yè)可以說是一家實打?qū)嵉睦吓莆锲?。以物業(yè)服務(wù)為起點，經(jīng)過28年，目前“圓方”這個品牌已發(fā)展成為涵括“智慧后勤、數(shù)字人力、專業(yè)母嬰和社區(qū)健康”四大業(yè)務(wù)集群的大型綜合服務(wù)業(yè)集團。
據(jù)其官網(wǎng)介紹，2021年，圓方集團實現(xiàn)經(jīng)營收入近40億元。其中智慧后勤服務(wù)板塊的物業(yè)服務(wù)，目前的年營業(yè)收入近十億元，營收規(guī)模趕超多家上市物企。
“二代”接班 人事改革
圓方的創(chuàng)始人薛榮，今年已經(jīng)64歲了。兒子李圓方作為她的接班人，已經(jīng)在多年前就陸續(xù)接過了圓方集團的擔子。
企查查顯示，2012年4月26日，圓方物業(yè)負責人由薛榮變更了李圓方。
2020年1月初，圓方物業(yè)又進行了一次股權(quán)變動，薛榮將自己手中的絕大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了李圓方。此番變動之后，圓方物業(yè)由李圓方持股96%、薛榮持股3%，余下1%股權(quán)由圓方物業(yè)的老將李嫻莉持有。
據(jù)悉，李圓方2011年從澳大利亞昆士蘭大學(xué)畢業(yè)后進入企業(yè)。不過他并沒有進入圓方集團已有的業(yè)務(wù)板塊，而是選擇以50萬的啟動資金進入了母嬰行業(yè)創(chuàng)業(yè)，開辟集團的新“戰(zhàn)場”。李圓方以母親薛榮之名諧音，將公司取名“雪絨花”。
2014年，薛榮正式“交棒”，27歲的李圓方正式接班，成為圓方集團董事長。
作為家族企業(yè)，圓方集團的領(lǐng)導(dǎo)班子原來有三分之二都是家族成員。李圓方接手后，有意改變這一現(xiàn)象，同時補充年輕新成員，擴大領(lǐng)導(dǎo)隊伍。
據(jù)了解，目前圓方集團領(lǐng)導(dǎo)班子中的家族成員比例已經(jīng)降到了20%，領(lǐng)導(dǎo)隊伍從以前的6人擴大到12人。
“一是，原有老的團隊退休轉(zhuǎn)崗了一批，不再參與日常經(jīng)營；二是，提拔年輕有想法的管理者和有經(jīng)驗的核心管理團隊人員進入領(lǐng)導(dǎo)班子；三是，隨著業(yè)務(wù)的擴大，將一些職能部門負責人新納入領(lǐng)導(dǎo)班子?！?/p>
李圓方的這一改革思路，或許也是李嫻莉從圓方物業(yè)法人代表、執(zhí)行董事、總經(jīng)理位置上退出來的原因。
關(guān)于李嫻莉的接任者湯平花，網(wǎng)上能查詢到的資料并不多。圓方集團官網(wǎng)介紹，其為圓方物業(yè)副總經(jīng)理、工會主席，她在物管行業(yè)有26年的從業(yè)經(jīng)驗，是服務(wù)業(yè)標準化試點專家、鄭州市招投標專家?guī)斐蓡T、全國物業(yè)管理師、中原考試院智庫人才測評專家。
廁所里的商機
接班多年，李圓方已經(jīng)是圓方集團上下的一張名片。不過，對于圓方而言，薛榮是繞不開的一個“符號”。
事實上，將公司管理交給兒子李圓方之后，薛榮并沒有隱退。反而是頗有遠見地大膽借助新媒體平臺，將自己打造成為了圈粉無數(shù)的“網(wǎng)紅書記”。
各式旗袍搭配高跟鞋，濃密的黑發(fā)高高盤在腦后，是薛榮對外亮相最常見的打扮?；仡櫵膭?chuàng)業(yè)之路，有人將其概括為“九敗一勝”。
1982年，畢業(yè)于重慶大學(xué)機械設(shè)計系的薛榮，為隨愛人到了河南。進入機關(guān)單位，原本是抓住了令人羨慕的“鐵飯碗”。然而企業(yè)破產(chǎn)，薛榮被迫成為了一名下崗職工。
下崗后，薛榮先后開過飯店、美容院，承包過魚塘，養(yǎng)過寵物狗。1990年—1994年間，她經(jīng)歷9次創(chuàng)業(yè)，卻均以失敗告終。
接連創(chuàng)業(yè)失敗、債臺高筑之際，她的婆婆病危住院，薛榮不得不多次往返醫(yī)院照顧。也是在這個過程中，薛榮發(fā)現(xiàn)醫(yī)院廁所特別臟，或許能成為一個商機。
1994年，薛榮借了3萬塊錢，帶領(lǐng)16名下崗姐妹，創(chuàng)辦了鄭州園方美潔公司，開啟了保潔行業(yè)的創(chuàng)業(yè)之路。九年后，2001年，圓方物業(yè)正式成立，彼時薛榮手下的員工已經(jīng)有1200人。
從單一的保潔到多元的物業(yè)，薛榮并沒有止步，2007年，河南圓方人力資源管理有限公司、圓方商學(xué)院成立。此后又過了三年，2010年，圓方集團成立。
2014年，薛榮將集團正式交給了兒子李圓方。不過，她并沒有因此隱退，她的“薛書記大講堂”黨課，從線上走到線下，從圓方內(nèi)部走向社會各界。今年6月1日，薛書記黨建大講堂第988場，走進南曹小學(xué)、管城六中。
此外，去年鄭州暴雨災(zāi)害，在災(zāi)情救險的一線，也依然有她活躍的身影。
2024年百億營收目標
事實上，圓方集團成立的第二年，2011年李圓方就進入集團，開啟了“二代”接班之路。
創(chuàng)立雪絨花母嬰品牌之外，2016年，李圓方帶領(lǐng)集團開始涉足健康產(chǎn)業(yè)投資，成立了鄭州萬安婦產(chǎn)醫(yī)院。
資料介紹，2014年李圓方接手之時，圓方集團的營收為3.6億元。彼時，李圓方給自己劃定了一個十年目標，到2024年帶領(lǐng)圓方集團突破百億營收。
李圓方掌管集團8年，2022年，圓方集團實現(xiàn)總營收為36億元。對比2014年的營收規(guī)模，是9倍的增長。不過，2024年的時間壓近，36億的規(guī)模與百億營收目標，差距顯然還有很大。
圓方物業(yè)是圓方集團最老牌的業(yè)務(wù)，不過相比而言，后來者數(shù)字人力服務(wù)板塊為圓方集團帶來的創(chuàng)收更大。
官網(wǎng)介紹，圓方的數(shù)字人力服務(wù)為大型國有企業(yè)、行政事業(yè)單位、金融行業(yè)、流通行業(yè)、工業(yè)領(lǐng)域和酒店、商旅等行業(yè)2000余家客戶提供顧問式人力資源管理服務(wù)。年營業(yè)額達15億元，外派員工達3萬人。
近兩三年，物管行業(yè)成為資本市場上異軍突起的新秀。資本入場，行業(yè)競爭加劇。在此背景下，作為“二代”繼任者，如何帶領(lǐng)圓方物業(yè)實現(xiàn)營收與規(guī)模突破，如何奮筆疾書屬于自己的物業(yè)新故事，是留給李圓方的人生新課題。
]]>據(jù)樂居財經(jīng)查閱，開封圓方建投物業(yè)管理服務(wù)有限公司成立于2022年6月21日，法定代表人為白俊陽，注冊資本為1000萬元，經(jīng)營范圍含家政服務(wù)；禮儀服務(wù)；餐飲管理；酒店管理等。目前，該公司由圓方物業(yè)持股49%、鑫信投資持股51%。
鑫信投資成立于2022年4月27日，法定代表人為束策目，注冊資本為3000萬元，經(jīng)營范圍含非融資擔保服務(wù)；融資咨詢服務(wù)；咨詢策劃服務(wù)等。目前，該公司由開封市東部新城建設(shè)投資有限公司100%持股，而開封市東部新城建設(shè)投資有限公司由開封市文化旅游投資集團有限公司持股51%。
圓方物業(yè)成立于2001年5月8日，注冊資本1億元，法人代表為湯平花，經(jīng)營范圍含國內(nèi)勞務(wù)派遣；家政服務(wù)；樓宇的清洗保潔服務(wù)；房屋租賃等。目前，該公司由李圓方，持股96%。其對外有11家投資企業(yè)。
本文源自樂居財經(jīng)
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據(jù)公示內(nèi)容，2022年6月1日出具的川天環(huán)城罰字（2022）第011083號的處罰決定書顯示，成都市佳兆業(yè)物業(yè)管理有限公司在天府新區(qū)華陽街道南湖大道360號佳兆業(yè)*君匯上品小區(qū)物業(yè)管理過程中，未指導(dǎo)、監(jiān)督責任區(qū)生活垃圾分類投放，其行為違反了《成都市生活垃圾管理條例》第三十一條的規(guī)定，根據(jù)《成都市生活垃圾管理條例》第六十七條的規(guī)定，作出處罰：罰款人民幣3000元。
記者查閱發(fā)現(xiàn)，2021年9月25日，有網(wǎng)友曾在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中投訴成都佳兆業(yè)物業(yè)管理的麗晶港小區(qū)28棟負二層常年無人管理臟亂差。該網(wǎng)友稱佳兆業(yè)·麗晶港小區(qū)28棟負二樓車庫，自從交付使用以來臟亂差現(xiàn)象頻現(xiàn)。主要表現(xiàn)為，物業(yè)管理人員存在隨地大小便現(xiàn)象，電梯入口處垃圾長時間不清理，通知物業(yè)后沒有任何動作；車庫中頻繁發(fā)生車子被劃傷、丟東西等現(xiàn)象，找物業(yè)調(diào)看監(jiān)控，卻發(fā)現(xiàn)根本沒有可用監(jiān)控設(shè)施，致使整個負二層常年處于無管理狀態(tài)。
對此，2021年9月29日成都市溫江區(qū)回應(yīng)：經(jīng)調(diào)查，佳兆業(yè)麗晶港小區(qū)位于我區(qū)同興東路88號，由四川天姿置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，2010年6月竣工交付?，F(xiàn)由成都市佳兆業(yè)物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。
關(guān)于麗晶港小區(qū)28棟負二樓常年無人管理臟亂差的問題。2021年9月27日，涌泉街辦及屬地社區(qū)約談了小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司負責人，責令物業(yè)公司嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行職責，提升服務(wù)質(zhì)效，改進服務(wù)方式，積極回應(yīng)業(yè)主訴求。物業(yè)公司承諾對負二層保潔及垃圾清運作業(yè)時間由原來的每日兩次調(diào)整為每日三次（早中晚各一次），并根據(jù)實際情況增加清運頻次。同時加強對物業(yè)人員的管理教育，并在樓棟廣泛開展宣傳。
關(guān)于監(jiān)控設(shè)備損壞的問題。物業(yè)公司將對地下室的監(jiān)控設(shè)施進行全面排查，及時修復(fù)受損設(shè)備，并在負二層增加高清監(jiān)控點位。
封面新聞記者 黃益輝
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