在此之前，重慶2022年購房政策已有不同程度的松綁，在市場端熱門板塊，實(shí)力房企出品的品質(zhì)項(xiàng)目備受購房者青睞。根據(jù)重慶過往市場周期的規(guī)律來看，今年度樓市回暖已經(jīng)開始，“渝15條”或?qū)⒛芡诰驖撛诜慨a(chǎn)購買力，為樓市回溫加速。

挖掘潛在購買力，從金融政策開始

2022年4月，重慶銀保監(jiān)局等數(shù)個(gè)金融部門聯(lián)合發(fā)布了《金融支持新市民安居樂業(yè)實(shí)施細(xì)則》。在這份文件中，“重慶新市民”這一關(guān)鍵詞首次出現(xiàn)在大眾視野中。并在就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、保險(xiǎn)、住房貸款等方面進(jìn)行了政策支持。

（圖源 重慶監(jiān)管局）

在這份文件中，關(guān)于新市民購房貸款政策，只強(qiáng)調(diào)了“合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)”、“對(duì)符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，提升借款和還款便利度”這兩點(diǎn)，并未進(jìn)行明確的利息規(guī)定。

在最新“渝15條”中，新市民的貸款政策已經(jīng)非常明確：符合條件的新市民在我市購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策。

（圖源 重慶市人民政府官網(wǎng)）

并且，對(duì)于新老重慶人的貸款利息也進(jìn)行了明確的規(guī)定：

如果按照目前的商業(yè)貸款利息來看，首套房明確執(zhí)行LPR 4.45%-20BP，二套房執(zhí)行LPR 5.4%+60BP。4字頭已經(jīng)出現(xiàn)，并且今年內(nèi)大概率穩(wěn)定。單就貸款政策來說，已經(jīng)足夠挖掘出潛在的購買力。

就公積金貸款來看，文件再次明確了公積金貸款首套和二套的首付情況?，F(xiàn)在已經(jīng)明確支持公積金二成首付，且夫妻雙方可貸80萬。與此同時(shí)，也明確規(guī)定了公積金二套的“定義”。簡單來說：

1. 曾經(jīng)貸款過2套及以上的，不論商貸、公積金貸款是否結(jié)清、房屋是否出售、家庭名下有無房產(chǎn)的，再用公積金貸款都算二套；

2. 二套依舊不支持商轉(zhuǎn)公，商轉(zhuǎn)公政策僅支持首房首貸；

3. 首房首貸商轉(zhuǎn)公后，二套仍然可以用公積金。

另，根據(jù)今日最新消息，針對(duì)疫情影響，重慶公積金階段性支持政策已出臺(tái)。（點(diǎn)擊鏈接查看政策詳情）

（圖源 實(shí)況時(shí)報(bào)）

預(yù)售資金可“分期”，開發(fā)端得以喘口氣

自從2020年針對(duì)開發(fā)商負(fù)債情況的“三道紅線”出臺(tái)后，現(xiàn)在退潮完成，是誰在“裸泳”已經(jīng)顯而易見。那么，對(duì)守住了底線的，并且還能不斷完成自我更新迭代的房企，本次政策放松是對(duì)這些房企最有力的支持。實(shí)況時(shí)報(bào)推測，從政策發(fā)布頻率來看，起背后含義有些許微妙，很耐人尋味。

重慶本計(jì)劃在5月底進(jìn)行的二批次土拍，一直遲遲沒有聲音。15日晚“渝15條”發(fā)布，16日中午二批次土地明細(xì)公布，并且計(jì)劃于7月6日進(jìn)行拍賣。

（圖源 渝地云）

二批次供應(yīng)的土地最高的一塊地在中央公園北區(qū)起始樓面價(jià)8009元/㎡，平均單價(jià)6028元/㎡。只能說，這次土拍已經(jīng)“地板價(jià)”了。但如果政策風(fēng)平浪靜，很難說今年的二批次土拍不會(huì)像2021年后兩輪和22年首輪一樣稍顯平庸。

基于此，在“渝15條中”，針對(duì)開發(fā)端的利好大禮包+低價(jià)地源，起本意就是在鼓勵(lì)運(yùn)營穩(wěn)健的、有實(shí)力的房企積極拿地。拿地意愿仍然充足，讓房企們感到頭痛的仍然是貸款和現(xiàn)金流。在“渝15條”中明確表態(tài)，開發(fā)貸會(huì)平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。劃重點(diǎn)：合理需求。

4月，兩會(huì)提出“要滿足合理購房需求”，現(xiàn)在“滿足合理融資需求”。信號(hào)很明顯，開發(fā)貸款要松綁。并且，對(duì)于“白衣騎士”們，貸款去做收并購所產(chǎn)成的負(fù)債，不計(jì)入負(fù)債率。

就現(xiàn)金流這一痛點(diǎn)，“渝15條”之前，對(duì)于“老用戶”，要求正在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)商，項(xiàng)目預(yù)售資金打入指定賬戶進(jìn)行監(jiān)管?，F(xiàn)在，開發(fā)商的預(yù)售資金可按照施工進(jìn)度，分樓棟取出使用。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

而對(duì)于“新用戶”，預(yù)售資金可以“分期”。先付60%，剩下的40%四個(gè)月內(nèi)緩存。如果房企實(shí)力很硬核，資金非常充足，開發(fā)項(xiàng)目形象的修建進(jìn)度達(dá)到了目前的使用節(jié)點(diǎn)要求，那這40%可不用補(bǔ)進(jìn)賬戶里。這一優(yōu)惠措施，實(shí)則是鼓勵(lì)房企保障交付。

針對(duì)房企的開發(fā)貸和現(xiàn)金流給到了充足的優(yōu)惠政策，尤其是現(xiàn)金流方面給到了緩沖的余地，盡力避免因資金鏈緊張引發(fā)的后果惡化，可以讓更多的房企參與城市建設(shè)、城市運(yùn)營，讓房地產(chǎn)市場同時(shí)存在不同風(fēng)格的產(chǎn)品，多樣化建設(shè)。

除利分別利好購房者和開發(fā)商的政策外，仍有針對(duì)租房市場及租客應(yīng)享受的配套、新建項(xiàng)目配套先行、線上交易服務(wù)等政策，由于篇幅限制，在此就不一一贅述。

市場已有回溫趨勢，渝“15條”或可助力市場升溫

2022年已過半，全國樓市松綁的效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。就重慶來說，如傳統(tǒng)核心區(qū)、西永、中央公園等置業(yè)熱土的部分項(xiàng)目已經(jīng)率先啟動(dòng)：

位于觀音橋板塊的香港置地·啟元，在周銷售排行榜上屢屢現(xiàn)身；

位于西永國際物流園的招商·渝天府，開盤搖號(hào)19秒，一批次房源全部售罄；

位于中央公園北的中交·拾園雅集，三天銷售額達(dá)到了約1.07億。

……

現(xiàn)如今，“渝15條”已出，政策雖溫和，但對(duì)于重慶來說已然夠用。重慶樓市部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次利好政策具有落地行和執(zhí)行性，或?qū)κ袌鲇行判奶嵴褡饔茫珜?duì)樓市后續(xù)影響仍需進(jìn)一步觀察。

實(shí)況時(shí)報(bào)對(duì)本次政策持樂觀態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為重慶樓市仍為長持市場，政策落地效果需時(shí)間來進(jìn)行觀察，但其對(duì)樓市的積極意義不可謂不大。接下來，實(shí)況時(shí)報(bào)會(huì)對(duì)“渝15條”落地后的市場情況持續(xù)跟進(jìn)。